買了房才知旁邊將建高架,能索賠嗎?
發布時間:2015-06-04 14:26:52

案例:合同簽訂后才知道,小區旁邊要建高架

  2013年年底,胡女士與開發商簽訂《商品房買賣合同》,正式購買紹興新城一在建商品房,房子面積在110平方米左右,總價約165萬元。合同簽訂當天,胡女士便將50萬元首付款轉賬到開發商指定賬戶。

  買房本是件開心事兒,誰知就在合同簽訂后沒多久,胡女士瀏覽網頁時看到紹興某環境報告研究院出具的《住宅小區項目環境影響報告書》,報告書調研的小區恰恰就是胡女士購買的樓盤。

  經研究院檢測,發現小區北側計劃建造的高架未來建成后將會對小區產生噪聲滋擾,且噪聲程度超過正常的平均值。為減少高架噪聲對小區的影響,研究院要求開發商采取各種隔聲降噪措施以緩解高架噪聲對小區的影響。

  看完這份報告書,胡女士的心情瞬間跌落谷底,其所購買的樓幢恰好緊鄰規劃中的高架。她覺得開發商在銷售過程中對小區周邊高架路線規劃不予公示,有意隱瞞,導致自己購房時選擇出錯,要求開發商賠償損失共計40萬元人民幣。

  開發商自然不同意,翻出當時簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》,其中《補充協議》第七條寫著,購房者簽訂合同時已經在工地進行實地考察,對小區的位置,周邊市政規劃、配套、環境狀況等均已熟知和了解。至于宣傳資料,雙方同意一切權利與義務以主合同及附圖為準,并以政府有關部門驗收(或備案)通過的最終狀況作為交付依據。

  此外,開發商反復表示,小區外的高架規劃早在2012年8月底就已在規劃網站進行公示,而樓盤地塊是在2012年9月初取得用地規劃許可證,2013年2月底取得施工規劃許可證,并沒有隱瞞。胡女士表示,補充協議第七條屬于格式條款,簽訂協議前開發商相關工作人員并未事先告知這一情況。

  法院審理過后認為,胡女士堅持的格式條款是否有效應結合法律規定及雙方簽訂合同的具體情況認定。此次購房簽訂的補充協議雖然屬于格式條款,但樓盤規劃紅線外的環境事先早已在政府網站公布,非開發商所能控制,購房者有義務自行調查,不能因交付時小區紅線外環境發生變化而向開發商提出異議,且項目旁計劃建高架的信息已在政府網站和媒體進行公示,因而駁回胡女士的訴訟情況。

  胡女士不服,要求上訴,但二審依舊維持原判。

律師點評:開發商無刻意隱瞞,格式條款同樣有法律效力

  胡增冬:浙江三道律師事務所律師

  格式條款系當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。

  商品房買賣締約過程中,開發商一般均使用相關部門公布的示范文本作為雙方締約文本,文本未盡事宜常以補充協議形式作為合同附件,條款極少變更。該案除雙方另行確定的條款以外,其余條款為格式條款。

  根據《合同法》的規定,只有在具有法定的無效情形(《合同法》第52、53條)或者提供條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,條款方為無效。

  該案所涉補充協議第七條約定的內容主要涉及購房者對自己所購房屋、小區環境、小區設施、小區紅線外環境的了解與知悉。關于小區紅線外環境,并不在開發商開發建設的范圍之內,確實非開發商所能控制的變化,只要胡女士稍加注意,便能通過多種途徑了解,雙方對于小區紅線外環境在知情權上是平等的,故而該約定法院認為有效,雙方均應按約履行。

  胡女士購買涉案房屋前,改造工程選址也已經在政府網站和媒體進行了公示,涉案項目的環境影響狀況在一定程度上為公眾所知悉,無故意隱瞞的可能性。合同系雙方當事人意思表示一致且真實確定的結果。胡女士所提開發商隱瞞未告知不具有強制適用的效力。所以,本案雖然存在格式條款,但不一定無效。故二審法院均作出了同樣的認定。

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